建造

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房地產交易

配套服務 

  • 股權轉讓協議項下權利轉讓交易的法律支持。

  • 伴隨簽訂股權參與協議。

  • 購買/出售住宅和非住宅物業的服務。

  • 開發人員檢查。

購買物業

  • 物業搜索

  • 選擇公寓/處所/建築物/出租和購買。

  • 伴隨獲得貸款。

  • 檢查房地產是否被捕,奴役,抵押,第三方權利。

  • 遠東公頃計劃下的土地註冊

物業出售

  • 搜索客戶。

  • 出租公寓。

  • 重建合法化。

  • 使處所整齊

  • 實用程序的連接。

  • 驅逐註冊人。

  • 出售,出租土地,包括農業用地。

參與者應該知道什麼

 

自 2019 年 7 月以來,由於旨在保護買方並消除欺騙股東的惡性行為以及未完工項目數量不斷增加的立法變化,購買新建築的過程發生了重大變化。

公民和開發商之間幾乎所有的關係都通過簽訂股權參與協議(以下簡稱 AAC)來表達,並受俄羅斯聯邦民法典、“關於參與共享建設的聯邦法”的規範。 2004 年 12 月 30 日第 214-FZ 號的公寓樓和其他房地產對像以及俄羅斯聯邦一些立法法案的修正案。 《消費者權益保護法》、俄羅斯聯邦建設和住房和公用事業部 2016 年 12 月 3 日 N 883 / pr 的命令批准的“住宅多公寓”規則集,以及其他規定。在開發商與買方之間發生訴訟時,最高法院決定某些監管行為的司法實踐和執行特點的行為具有不小的重要性。因此,例如,根據俄羅斯聯邦最高法院民事案件司法合議庭的定義,日期為 2015 年 12 月 15 日,第 18-KG15-214 號。說明《第214-FZ號法》《關於參與共建“精神損害賠償和罰款追償問題》未作規定,因此,《消費者權益保護法》對本部分的規定應該申請。”

在開發商和買家的關係中,出現了很多問題,開發商的銷售經理往往不善言辭,承諾買家窗外美景,未來社會設施的存在在交通便利的位置,以及隨後沒有提供的其他可獲得的好處,這種訴訟對買方來說的困難在於,買方沒有特殊的法律知識,在開發商的授權下購買,買方認為承諾而不期待收穫,因此他不堅持在合同中註明承諾的利益,期望開發商誠實和體面。初級預見可以保護買方,這是一種理解,如果承諾沒有固定在合同或附加協議中,那麼它們就毫無價值。但是,即使在這種情況下,消費者保護法也會上升以保護買方。這一結論是俄羅斯聯邦最高法院在考慮了股東關於開發商向她提供從窗戶看到不可接受的景色的公寓的投訴後得出的(俄羅斯聯邦武裝部隊民事案件司法學院的裁決日期為2016 年 5 月 10 日第 5-KG16-47 號)。

該案的實質是,原告在檢查位於房屋一樓的新公寓時發現,從窗戶看不到通常的城市景觀。而且,離窗戶不遠的地方還有一個燃氣控制點,也可以關閉視野。因此,從購買的公寓窗戶看到的景色並不適合她。股東要求開發商賠償精神損失,同時拆除煤氣櫃或提供另一套公寓:畢竟簽訂參股合同時,並沒有人警告她在她的窗戶下設置煤氣控制點.鑑於購房者的主要選擇標準是窗外的景色,這對房屋的選擇具有重要意義。因此,在她看來,在爭議公寓中發現了重大缺陷,開發商有義務提供類似的公寓(俄羅斯聯邦 1992 年 2 月 7 日第 2300-I 號法第 21 條“關於保護消費者權益”,以下簡稱 - 消費者權益保護法)。  

然而,一審和上訴法院站在開發商一邊,以多種理由證實了這一點(莫斯科市法院的上訴裁決日期為 2015 年 11 月 12 日,第 33-42257 / 15 號)。  

首先,在他們看來,所謂從公寓窗戶看到的景色不是合同的標的,因此在窗戶下放置燃氣設備不違反合同。

其次,房子符合SNiPs等技術規範(自投產以來),房屋質量適合居住,這意味著公寓沒有明顯的缺點。

最後,既沒有參與共享建設的協議,也沒有 2004 年 12 月 30 日第 214-FZ 號聯邦法“關於參與共享建設公寓和其他房地產以及對某些立法行為的修正”。俄羅斯聯邦“(以下簡稱 - 參與共享建設的法律)沒有義務將工程設備的位置作為公寓樓公共財產的一部分通知股東並與他協調安裝。

RF 武裝部隊在考慮了此案後,又得出了一些不同的結論:

  • 賣方必須及時(在訂立合同之前)向消費者提供有關產品的信息,這為消費者提供了自由、正確選擇產品的機會,消除了對其消費者特性和特徵的任何疑慮(第 10 條第 1 款)消費者權益保護法);

  • 開發商在簽訂參與共建協議時,有義務向股東提供所有關於在建房屋的可靠信息,以便於在建設施中自由、正確地選擇房間(包括組成信息)。以及電氣、衛生和其他設備的位置);

  • 無論是在合同中,還是在交易完成時股東可獲得的設計或其他文件中,都沒有關於在所選公寓窗戶下緊鄰的煤氣櫃位置的信息。

 

因此,法院得出結論,消費者在簽訂合同時沒有獲得有關在建設施的必要和可靠的信息,這意味著他的權利受到了侵犯,公寓質量很差。

同時,由於消費者有權要求開發商無償消除缺陷、降低合同價格或拒絕轉讓,不可能將另一套公寓轉讓給失望的共有人。執行合同並要求返還價款和利息,但不提供另一套公寓( 《參與共享建設法》第 2條第 7 條)。

在新的案件審理中,一審法院考慮到俄羅斯聯邦武裝部隊的指示,對股東精神損害賠償和非自願滿足消費者訴求的行為處以罰款。

然而,買家往往不僅成為開發商經理的欺騙、承諾和警告的受害者,可以理解,他們的目標是獲得一定比例的銷售額,因此隨時準備向買家講述和承諾任何事情,只是為了出售,買家也成為開發商不誠實行為的受害者,例如未能按期完工,然而,在這方面,立法者保護買家,並且像往常一樣,買家可以指望開發商提供良好的賠償。所以根據藝術的第 2 部分。 6. 2004 年 12 月 30 日第 214-FZ 號聯邦法“關於參與公寓樓和其他不動產的共享建設以及俄羅斯聯邦某些立法法案的修正”,如果違反合同轉讓期限共享建設對象的共享建設參與者,開發商向共享建設參與者支付俄羅斯聯邦中央銀行再融資利率的三分之一的沒收(罰款),並於當天生效履行義務,延遲每一天的合同價格。如果共享建設的參與者是公民,這部分規定的沒收(利息)由開發商雙倍支付。我們看到,特別是立法者加強了開發商對普通公民的責任,與法人不同,他們有時在簽訂合同時不能聘請律師,完全依靠開發商的體面。

買家正確接受開發商的公寓也很重要,開發商往往想把這當成一個普通的手續,他們說,我們會很快簽下整個公寓,但一切都沒有那麼簡單,如果買家簽署該法案,他將同意所有現有的缺點並接受它們。  不簽署該法案也是不可能的,因為 在這種情況下,該法案將被視為單方面簽署,開發商對此非常滿意。

在接受公寓時,需要從開發商那裡拿到一份檢查單(有時也稱為缺陷聲明)。它包含在檢查過程中發現的所有違規行為。有缺陷的聲明先於驗收證書的簽署。

公寓的樓層、佈局和麵積,其實必須與設計價值相吻合。新樓接受公寓時,需要檢查公寓的入口、門窗、地板和天花板、通風系統、電線和電器、暖氣和保溫、裝修(如果公寓是出租的精加工)。

檢查房產時需要注意的事項:

在入口處,對電梯的外觀、裝飾和照明,以及電梯的性能進行檢查。

門框必須水平並垂直安裝。

雙層玻璃窗應順利脫落,開窗不應有變形,所有窗件應完好無損。

天花板的高度應該在幾個角落相匹配,天花板的顏色應該均勻,沒有水分、裂縫和掉落的痕跡。

地板上的熨平板的水平應與建築物水平檢查;地板上不應有裂縫或空隙。

牆壁應無明顯的垂直偏差,角落不應有裂縫。

開發商在接受公寓時,必須有通風口,通風口應有通風口。

所有房間都必須有燈,插座必須正常工作,鈴必須能正常工作,配電盤必須有 RCD 和計數器。

恆溫器應平穩旋轉,所有管道連接應焊接,管道應正常工作。

提供的室內裝飾必須是高質量的:壁紙不得有氣泡,牆壁上的圖案相同,層壓板不得有凸起和凹陷等。

需要注意的是,如果開發商不提供任何文件,或破壞任何行為,則無需無休止地打電話和罵他,這樣買家只會浪費時間和神經,只使用指定的細節進行書面溝通在合同、電子郵件、俄文郵寄地址中。當通過俄羅斯郵政發送信件時,我們建議也以電子方式發送,俄羅斯郵政提供此類服務,在這種情況下,買方將能夠完全保留他發送的內容、信件中的內容、發送時間的證據和誰。如果無法以電子方式發送信件,請不要擔心!買家可以通過郵局的信函方式發送信件,我們強烈建議買家製作附件清單,簡要說明買家寄給開發商的內容。收據和發貨發票清單必須由買方保留,這很重要。

計算器 房屋開發商延遲交付的非貢獻計算。

 

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